房产投资回报率怎么算？

投资回报率

投资回报率是衡量一项投资相对于其成本的盈利能力的指标，在房产投资中，由于涉及多种成本和收益,我们需要从不同角度来衡量其回报情况。

租金回报率

这是最基础、最直观的计算方法，主要衡量房产通过租金产生现金流的能力，它只考虑租金收入和购买价格,忽略了其他成本和融资因素。

计算公式：

租金回报率 = (年租金净收入 / 房产购买总价) × 100%

关键点解析：

1. 年租金净收入：

   • 毛租金收入：你从租客那里收到的全年总租金。
   • 净租金收入：毛租金收入扣除空置期损失、物业费、维修费、保险费、房产税等运营成本后的金额。
   • 注意：在中国大陆，很多地方的房产税尚未普遍征收，但在计算时最好预留这部分预算，空置期（比如一年有1个月没人租）也需要考虑进去。

2. 房产购买总价：

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 不仅仅是房价：这个数字应该包括你为获得房产而支付的所有一次性成本，
     • 房屋总价
     • 契税
     • 评估费
     • 中介费
     • 装修费（如果需要）

举例说明：

假设您在北京购买一套总价500万的公寓，首付150万,贷款350万。

• 月租金：8000元/月
• 年毛租金收入：8000 × 12 = 96,000元
• 年运营成本：
  • 物业费：200元/月 × 12 = 2400元
  • 维修/杂费：100元/月 × 12 = 1200元
  • 空置损失：按1个月计算，8000元
  • 年总成本：2400 + 1200 + 8000 = 11,600元
• 年租金净收入：96,000 - 11,600 = 84,400元
• 租金回报率：(84,400 / 5,000,000) × 100% = 68%

这个数字看起来很低，但非常符合一线城市核心地段房产的普遍情况，因为房价太高,租金相对较低。

现金流回报率 / 现金回报率

这是投资者最看重的指标之一，因为它衡量的是你实际投入的自有资金能产生多少现金流,它考虑了贷款因素。

计算公式：

现金流回报率 = (年租金净收入 - 年还本付息额) / 自有资金投入 × 100%

（图片来源网络，侵删）

关键点解析：

1. 年租金净收入：与方法一相同,扣除所有运营成本后的净收入。
2. 年还本付息额：你每年需要偿还给银行的总金额（包括本金和利息）。
3. 自有资金投入：你实际掏腰包的钱，包括：
   • 首付款
   • 各类税费、中介费、装修费等

举例说明：

沿用上面的例子：

• 年租金净收入：84,400元
• 贷款信息：贷款350万，假设30年期，年利率4.0%（商业贷款）。
  • 年还本付息额：约 167,898元（可以使用房贷计算器算出）。
• 自有资金投入：
  • 首付：1,500,000元
  • 契税（假设1.5%）：500万 × 1.5% = 75,000元
  • 中介费/装修费等：估算50,000元
  • 总计：1,500,000 + 75,000 + 50,000 = 1,625,000元
• 年现金流：84,400 (租金净收入) - 167,898 (还贷) = -83,498元
• 现金流回报率：(-83,498 / 1,625,000) × 100% = -5.14%

在这个例子中，由于贷款成本较高，该房产在第一年是负现金流的，意味着你需要额外投入钱来填补还贷缺口，很多投资者会接受初期的负现金流,期待未来房价上涨带来的资本增值。

总回报率

这是最全面的回报率计算方法，它不仅包括了租金收入，还考虑了房产本身的价值变化（资本增值）和贷款杠杆效应，它通常用于预测或回顾一个投资周期（比如持有5年或10年）的总回报。

计算公式：

总回报率 = [(总租金收入 + 资本增值 - 总持有成本) / 总投资成本] × 100%

关键点解析：

1. 总租金收入：持有期内,所有租金净收入的总和。
2. 资本增值：卖出房产时的售价减去买入时的价格。
3. 总持有成本：
   • 所有运营成本（物业费、维修费等）的总和。
   • 所有还本付息的总和（注意：本金部分是你自己的钱，但利息是成本）。
   • 交易成本（卖出时的中介费、税费等）。
4. 总投资成本：持有期内所有投入的资金总和，包括首付、各项税费、装修费以及所有用自有资金支付的还贷本金。

举例说明：

假设你持有上面那套房产5年后卖出：

• 5年总租金净收入：84,400 × 5 = 422,000元
• 资本增值：假设5年后房价涨到600万,增值100万。
• 总持有成本：
  • 5年运营成本：11,600 × 5 = 58,000元
  • 5年总还本付息：167,898 × 5 = 839,490元
  • 卖出交易成本（中介费2%+税费等）：600万 × (2%+1%) = 180,000元
  • 总持有成本：58,000 + 839,490 + 180,000 = 1,077,490元
• 总投资成本：
  • 初始投入：1,625,000元
  • 5年内额外投入填补现金流：83,498 × 5 = 417,490元
  • 总投资成本：1,625,000 + 417,490 = 2,042,490元
• 总回报率 = [(422,000 + 1,000,000 - 1,077,490) / 2,042,490] × 100%
  • 分子 = (1,422,000 - 1,077,490) = 344,510元
  • 总回报率 = (344,510 / 2,042,490) × 100% ≈ 87%
• 年化总回报率：(1 + 16.87%)^(1/5) - 1 ≈ 16%

总回报率综合了现金流和增值，在这个例子中，虽然租金回报为负，但由于房价上涨，5年内的总回报率达到了16.87%，年化回报率约为3.16%，可以与同期其他投资产品（如银行理财、股票等）进行比较。

总结与对比

投资决策小贴士

1. 没有完美的指标：不要只看一个数字，一个租金回报率低但现金流回报率高的房产，可能意味着你用了很高的杠杆,风险也更高。
2. 考虑风险：以上计算都是基于理想或历史数据，你需要考虑风险，如：
   • 空置风险：租客突然搬走怎么办？
   • 利率风险：如果未来贷款利率上升,还贷压力会增大。
   • 市场风险：房价是否会下跌？
   • 政策风险：限购、限贷、房产税等政策变化。
3. 综合考量：投资房产不仅是数字游戏，还要考虑地段、升值潜力、社区环境、物业管理等定性因素。

希望这份详细的指南能帮助您更好地计算和分析房产投资回报！

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