房产投资回报率怎么算才准？

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核心指标：如何计算投资回报率

这是衡量房产作为一项“生意”能为你带来多少现金流的指标,它只关注你每年实际收到的现金与你的初始投入之间的关系。

（图片来源网络，侵删）

计算公式：

现金流回报率 = (年净现金流 / 总初始投资成本) × 100%

公式详解：

年净现金流： 这是你每年从房产中实际到手的现金。
（图片来源网络，侵删）
- 计算方式： (月租金收入 × 12) - (年总支出)
- 年总支出包括：
  - 房产税
  - 房屋保险
  - 物业管理费
  - 维修与维护费 (建议预留房价的1%-3%作为年度维修基金)
  - 出租空置期损失 (建议预留一个月租金作为空置期损失)
  - 贷款月供 (如果有贷款)
总初始投资成本： 这是你为了购买这套房产所付出的所有“真金白银”。
- 计算方式： 首付 + 房产交易税费 + 装修及初始维修费用 + 其他杂费

优点： 直观易懂，能直接反映房产的“造血”能力，适合关注稳定现金流的投资者。 缺点： 忽略了房产本身的增值和贷款杠杆带来的影响。

这是更全面、更长期的指标，它不仅考虑了现金流，还考虑了房产价值的增值和通过贷款“赚取”的钱，它告诉你整个投资（包括现金和债务）的综合表现。

计算公式：

（图片来源网络，侵删）

总回报率 = [(年净现金流 + 房产年增值额) / 总初始投资成本] × 100%

公式详解：

年净现金流： 与上面计算的相同。
房产年增值额： 房产在一年内价值的增长部分。
- 计算方式： (当前房产市场估值 - 购买价格) / 持有年限
- 注意： 房产增值是预期的，不是保证的,因此总回报率是一个预测性指标。
总初始投资成本： 与上面计算的相同。

优点： 全面反映了投资的全部收益，包括现金收益和资产增值，是衡量长期投资表现的最佳指标。 缺点： 房产增值部分具有不确定性,计算相对复杂。

除了上述两个核心指标,还有一些辅助指标可以帮助你做出更明智的决策。

这是一个非常粗略的初步筛选指标，计算简单,但忽略了所有费用。

毛租金回报率 = (年租金总收入 / 房产总价) × 100%

这个指标在商业地产中更常用，但也可以用于住宅投资,它衡量的是房产自身产生的收入与其市场价值的关系。

资产回报率 = (年净运营收入 / 房产当前市场价值) × 100%

假设你要投资一套总价为300万的房产,计划出租。

第一步：计算总初始投资成本

第二步：计算年净现金流

月租金收入：假设为8,000元
年租金总收入：8,000 × 12 = 96,000元
年总支出：
- 房产税 (假设为0.3%)：3,000,000 × 0.3% = 9,000元
- 房屋保险 (假设为2,000元/年)：2,000元
- 物业管理费 (假设为3元/平米/月，100平米)：3 × 100 × 12 = 3,600元
- 维修与维护费 (预留房价的1%)：3,000,000 × 1% = 30,000元
- 空置期损失 (预留1个月租金)：8,000元
- 贷款月供 (等额本息，30年期)：约10,000元/月，年供 = 10,000 × 12 = 120,000元
年总支出合计 = 9,000 + 2,000 + 3,600 + 30,000 + 8,000 + 120,000 = 172,600元
年净现金流 = 96,000 - 172,600 = -76,600元

（在这个例子中，由于高昂的贷款月供，该房产在第一年是负现金流，这在高杠杆投资中很常见。）

第三步：计算各项回报率

现金流回报率
- = (-76,600 / 1,090,000) × 100%
- ≈ -7.02%
- 解读： 这意味着你每年需要额外投入约7.02%的本金来填补现金流的空缺,你持有房产的目的是期待未来房价上涨来覆盖这部分损失。
总回报率 (假设年增值率为3%)
- 房产年增值额 = 3,000,000 × 3% = 90,000元
- 总回报率 = [(-76,600) + 90,000] / 1,090,000 × 100%
- = (13,400 / 1,090,000) × 100%
- ≈ 23%
- 解读： 综合现金流和资产增值后，你的年化综合回报率约为1.23，这个回报率需要高于你的贷款利率（4%）才算是“优质”投资,否则你就是在用高成本的负债去博取低回报。